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北京新建商品房成交量反超二手房

发布时间:2019-10-09 22:47:27

  对于二手高端住宅的买家而言,加息后平均将比今年年初时多支付21万元,此外还需面对存款利息上涨、资金成本加大、房价走势难涨等诸多不利因素。来自链家地产的统计显示,7月上旬,北京商品房成交量反超二手房,多成交了679套。这也是自2010年以来,时隔一年半,北京新建商品房成交量首次反超。

  商品房成交超二手房

  据链家地产市场研究部统计,7月上旬,北京新建商品房成交2720套,二手房成交2041套,两者成交比由6月份的1比1.1逆转为1.3比1,而距离3月份1比1.8的成交比的差距更大。这也是从2010年1月份以来,二手房成交量首度低于商品房。

  二套房信贷门槛提高对二手房成交冲击较大。链家地产首席分析师张月分析,新房与二手房的改善性需求有本质差别:新房改善性主要集中在中高端市场,信贷对其震慑力相对有限,而二手房改善性需求主要集中在90至120平方米的普通住宅,多为依靠贷款的普通家庭,信贷缩紧对其购房影响非常大。因此,二套房信贷门槛提高,以及近期二手房评估值的缩紧,都对其成交冲击非常大,预计至少迫使成交量下降三成左右。而另一方面,由于上半年新入市的商品房项目中,有七成都位于郊区,均价为每平方米18646元。新房市场相对较低的定价更适合当前刚需购房人的购买力需求,因而成交也相对容易。

  豪宅资金压力更大

  根据链家市场研究部统计,6月高端住宅平均套总价为554万,有25.8%的客户采取贷款方式购房。加息后,按贷款4成、利率1.1倍计算,贷款总利息将增加9万元,增加的月供是普通住宅的2.5倍,总体将比今年年初时购买多支付21万元。

  贷款购买中高端住宅的买家,无论是从月供还是利息方面,加息后增加的负担都要比普通住宅成倍增加,张月认为,购房者的心理预期和支付能力两方面都受到很大影响。

  此外,在今年严厉的调控政策下,中高档住宅的增值空间已经大不如以前。从不同档位的高档住宅在两年后出售的资金成本来看,加上契税,房价至少需要上涨12%。但今年以来,总价四五百万元的主流高端住宅也仅上涨1.5%,800万元以上住宅甚至下滑了6.8%。因此,消费者将不得不在存款利息上涨、资金成本加大、房价走势难涨三方面间进行权衡。

  另据中介机构反映,近期中高档房源中的空置房源明显增加。7月首周在链家挂牌的空置房源占所有中高档挂牌房源的44%,比上月增加5个百分点,目前全市所有空置房的占比为36.4%。

  根据链家地产市场研究部统计,第二季度,二手房新增房源环比下降10%,同比下降约20%;而商品房二季度供应则环比上涨442%,同比上涨11%。同时,在新建商品房市场,2011年开盘的3个密云项目,拟售均价达到了每平方米10566元,比2010年同期每平方米7000元的拟售均价,上涨了50%。

  中高端住宅面积大、总价高,养房压力大,虽然当下没有立刻体现到持有成本上,但累计加息后业主将面临更加高昂的资金成本。一位业内人士预计,加息后高档住宅业主的出售意愿将逐渐变强,议价空间有望扩大。

  降价压力越来越大

  张月预测,随着下半年商品房供应的增多,开发商在资金、业绩压力下降价意愿的强烈,以及可能有大量保障性住房入市的冲击,新房价格再次回落的可能性更大,预计三季度商品房和二手房成交量将保持基本持平状态。但是未来随着二手房持续积压,业主面临的出售压力增大,预计下半年部分二手房业主会迫于销售压力寻求更大降价空间,而商品房对于二手房价格的联动效应也会更加凸显。(赵莹莹 姚丽颖)

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