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商业地产融资风险高筑供求已经失衡资金链紧

发布时间:2019-09-14 10:57:59

商业地产融资风险高筑:供求已经失衡 资金链紧绷_中心

上海银监局近两年来对三类业务进行过全面风险预警:钢贸、铜融资、商业地产。前两者在预警后一段时间里都不同程度出现了问题。 一名监管部门内部人士对表示,刚刚被银监预警的商业地产融资,很可能已经风险高筑, 随时会爆发 。

本报独家从业内多方人士处获悉,近日,上海银监局对辖内各商业银行下发了 关于商业地产融资风险的通知 ,其中提到,据摸底,截至今年9月,上海各商业银行对149个城市综合体发放贷款余额已破700亿,较去年同比增长30%~40%。

银监局调研还发现,上海商业地产(专题阅读) 总量过剩 、 价格上涨过快 、 市场总量接近饱和 ,潜在风险已经远远大于住宅地产,因此需要辖内各商业银行 高度关注 。

从实际操作层面来看,商业地产的风险会如何蔓延到银行业,房企如何玩转资金链从银行等金融机构获取资金,银行对房企的态度又是如何?本报就此进行了多方深入采访。

房企玩转资金链第一招:

拿地先融资

地产商从拿地开始就靠金融手段撬动资金,开发周期漫长,资金链也被越拉越长。 亚太城市房地产研究院院长谢逸枫告诉本报,部分商业地产房企的资金杠杆,很可能已经超出了银行的控制能力。

地产商如何撬动金融杠杆?某股份制银行经手过地产融资的一名支行行长向本报举了一个 2亿资金套出10亿房产 的模型案例,其中地产商前后三次融资,资金链秘诀在于 新贷还旧账 。

第一次融资是土地款筹集阶段。造楼要先有地,按传统做法,拿地资金应当是房企自有。但上述支行行长表示, 现在已经有银行可以做创新的 土地过桥 业务 。

地产商也可能通过信托、基金、风投等方式融资。 谢逸枫说。而银行也可能以某种方式参与其中。

以上述支行行长所举的融资模型为例,房企A公司需要4亿土地款,自有资金很可能只需要一半,即2亿;余下的2亿,可以通过银行完成。 有的银行可以发放一种投行性质的融资,银行不以债权形式,而是以股权形式参与其中。

这种 股权 参与还有一种变种形式,就是银行和房企共同组建一家有限合伙企业,专门运作拿地款基金,来自银行的资金往往作为基金中的优先股权。 上述支行行长说。

实际操作中,为了使模式合规,银行往往借助信托或券商资管通道,并包装一些专项理财产品,定向募集这笔资金。本报9月3日刊发的《兴业银行拟借道信托融资房产商89亿理财产品谋划 拿地 路线图》一文,正是银行参与到房企土地款募集的一种途径。

房企玩转资金链第二招:

造楼靠垫资

在上述融资模型中,房企实际已欠债2亿。后续开发成本高企,这笔高额借贷要怎么还? 再借一笔钱来还。 上述支行行长如是说。

拿到地意味着房企获得国有土地使用权证,并可以此办理建设用地规模许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。 四证 齐全后,房企即可将土地证抵押后向银行正式进行土地开发贷款。

在上述模型中,该支行行长说,凭借4亿拿地价格一般可向银行贷出3亿开发贷,房企即可还上上一笔融资,大数上还余下1亿,进入后续开发。

在此时接近 空手套白狼 状态的房企靠什么造楼?一名地产商告诉本报其业内公开的秘密: 垫资 。即建筑总包方需要垫资建设;材料供应商无论是和建筑方签合同,还是和房企直接达成意向,都需要垫资供货;更有甚者,若此商业地产后续用于销售,则销售公司为了获得统包统销的折扣价,也需要在物业封顶前进行 垫资 ,预打款数千万资金给房企。

房企玩转资金链第三招:

新贷还旧账

上述模型中资金链紧绷的房企若能熬到拿到房产证,就可还上模型中3亿的开发贷款,只不过方法依然是:新贷还旧账。

物业封顶验收结束后就可领产证,假设房企卖楼,则靠销售回笼资金,假设房企自己经营,则可向银行申请经营性物业贷款。 上述支行行长称。


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