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房地产营改增临近税率11可能性最大

发布时间:2019-11-26 13:40:03

房地产“营改增”临近 税率11%可能性最大

日前,国税总局发言人郭晓林表示,2015年税务部门将力争将营改增范围扩大到建筑业、不动产等四行业。营改增箭在弦上,房企未雨绸缪。《每日经济》通过采访房企人士、行业专家,从税率、税负、税收筹划等方面就营改增实施后对地产行业和房企带来的利弊予以解读。

1月底,国税总局通报会上,发言人郭晓林表示,2015年税务部门将继续推进营改增扩围,力争将营改增范围扩大到建筑业和不动产等四个行业。

近日,《每日经济》从江苏、上海税务系统的多名内部人士处了解到,预计房地产业营改增将在2015年正式开展,有关政策的制定有可能在今年启动。地方税务部门的表态,意味着不动产营改增今年落地的可能性进一步增大。

一名业内人士告诉《每日经济》,目前还未进行营改增的四个行业,都是推进难度较大的行业,这些行业要么牵扯关联方众多,要么可抵扣进项少,对企业税负造成的影响较大。

杭州一家税务师事务所高级合伙人表示,由于房地产业营改增还存在诸多困难,完整的抵扣链条难以形成,今年能顺利形成草案已殊为不易。

税率:11%可能性最大

税率作为房地产业营改增的核心环节,成为各利益关联方关注的焦点。房地产业营改增的税率设计,必须统筹规划,综合考虑各关联方的利益。《每日经济》为此进行了多方求证。从现有反馈来看,税率为11%的可能性较大。

据《中国税务报》报道,在地价不能抵扣的情况下,如果建筑业执行11%的税率,则房地产业增值税平均税率下限边界为8.95%,其中最高税率为14.83%、最低税率为6.39%。按照这一测算结果,房地产业执行11%的税率恰好位于合理区间内,与已经完成营改增的交通运输业等执行同档税率。

但不少业内人士认为,11%的税率仍偏高。上述税务师事务所高级合伙人向表示,由于进项税额目前还难以完全确定,房地产开发企业从原来5%的营业税一下子变成要缴11%的增值税,可能会增加税负,8%的税率或许更为合理。

上海财经大学公共经济与管理管理学院朱为群教授则表示,11%的税率设计偏离了税制改革的初衷,只有实行单一税率才更符合税收中性原则。根据对韩国、日本等多个亚太地区国家增值税税率的测算,我国的增值税税率定在12%较为合理。

税率设计作为房地产营改增的核心环节,业界和学术界对此存在很大争议。一位房地产公司的税务总监向《每日经济》表示,目前销售不动产的税率是企业非常关心的问题,这直接关系到企业税负水平的变化,如果最终实行11%的税率,房企税负将会加重。

争议:土地成本能否抵扣

据了解,房地产企业成本主要来自土地成本、建筑安装成本和财务成本三部分。近年来,一线城市地王频现,不断刷新拍地纪录。土地出让作为地方政府主要收入来源,成了地方政府的生命线,地价短时间内不太可能下滑。

高昂的土地成本成为房地产开发企业的沉重负担,一般而言,土地成本占据总成本的50%以上。营改增之后房企的土地购置成本能否抵扣、比例如何,成为决定房企税负的关键。

由于土地是企业从政府手中购进的,但是地方政府并不是纳税人,无法开具增值税专用发票,也就无法形成完整的抵扣链条。但上海新闵律师事务所高级合伙人刘福元对《每日经济》表示,土地出让金应当作为进项进行抵扣,政府可以允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证,有点类似企业购进农产品可以抵扣13%的进项税额,如果无法抵扣,房企税收负担将会大幅上升。

但朱为群认为,土地作为纯粹的自然资源,其中并不含有增值税额,不应当作为进项进行抵扣,仅仅为了降低房企税负而允许抵扣有悖于增值税原理。

由于土地来源具有多样性,房企除了招拍挂获取土地外,地方政府无偿划转、与村集体合作、股权收购等方式也几乎不可能取得依法允许抵扣的进项税发票。这些问题如何解决,土地成本到底能否作为进项进行抵扣,只有待政策出炉后才能见分晓。

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